INTERESE IMOBILIARE ȘI ANALIZA DEPRECIERII – Ruina primului Palat episcopal din Maramureș a ajuns la vânzare la preț de apartament, însă nici așa nu o vrea nimeni

GREU DE VÂNDUT. Ruina primului Palat episcopal din Maramureș a ajuns la vânzare la preț de apartament, însă nici așa nu o vrea nimeni, cunoscătorii/potențialii investitorii cunoscând rezultatele raportului de specialitate post-prăbușire (2018), conform căruia peretele exterior este afectat total, iar planșeul e distrus pe 40% din suprafață, dar mai ales strategia acestei tentative de vânzare, lovită-n moalele capului de interese imobiliare.

 

2mnews vă prezintă calendarul intereselor imobiliare și a deprecierii financiare din ultimii 15 ani a unui imobil construit în urmă cu 131 de ani (la 1892) cu un etaj și suprafață construită de 1.138 mp, situat pe actuala stradă Vasile Lucaciu din Baia Mare, peste drum de Spitalul de Boli Infecțioase și Psihiatrie, o clădire fără valoare arhitecturală (din nefericire pentru patriotismul local aceasta este realitatea), dar cu o imensă valoare istorică locală.

 

Cronologia scăderii valorii

 

Aceasta a fost prima reședință a unui episcop de Maramureș (în perioada 1931-1948) – Episcopia greco-catolică a Maramureșului, cu sediul în Baia Mare, a fost înființată la 5 iunie 1930, prin bula dată de papa Pius al XI-lea. De asemenea, clădirea este legată de personalitatea (pe atunci) episcopului Alexandru Rusu (foto mic stânga), viitor mitropolit al Bisericii Române Unite cu Roma, unul din liderii rezistenței antisovietice din România comunistă, arestat și exterminat în detenție în 1963, beatificat de papa Francisc în anul 2019.

 

Privatizată prin metoda MEBO în 1994 de autoritățile post-comuniste, fosta Întreprindere de tricotaje Baia Mare, redenumită Tricomar, a ajuns în anul 2000 sub controlul firmei Textile Group din Oradea, iar în 2007 a fost declarată în procedură de insolvență și apoi de faliment. Bunurile firmei au fost conferite unui lichidator judiciar, Pareto Grup IPURL  (coordonat de Liana Gabriela Iancu), care a pus în vânzare clădirea pentru a recupera datoriile.

 

Fosta Școală de fete, edificată în anul 1892, metamorfozată în 1931 în Palat episcopal greco-catolic, iar în 1966 în întreprindere de confecții textile (ciudată traiectorie utilitară), a fost scoasă pentru prima dată la vânzare la începutul anului 2008, la valoarea de 2,2 milioane de lei. La acea dată, conform cursului valutar BNR al monedei europene, valoarea echivalentă era de circa 595.700 euro.

 

Surprinzător, Consiliul Local Baia Mare a aprobat, în primă fază, achiziția clădirii cu scopul de a o transforma în azil pentru vârstnici, însă strategia creditorilor era de a vinde in corpore întregul patrimoniu al Tricomar (teren, utilaje învechite ș.a.m.d.), la prețul total de 9,6 milioane de lei. Decizia s-a dovedit greșită, de atunci NIMENI nu a mai vrut să cumpere imobilul, a cărui stare, implicit și valoare financiară, s-a depreciat semnificativ.

 

La 10 ani de la prima tentativă, în martie 2018, clădirea a fost scoasă din nou la vânzare, cu suma de 3,6 milioane de lei (exact: 3.674.838 lei), echivalentul la acea vreme cu 789.693 euro. Adică mai mult decât când nu era degradată în ultimul hal.

 

Din cauza eșecurilor repetatelor tentative de vânzare, în 17 septembrie 2017, în urma unei furtuni, o parte a acoperișului clădirii a fost grav avariată. O jumătate de an nimeni nu a reparat daunele, iar intemperiile au accelerat degradarea imobilului, fapt care a culminat în 22 martie 2018 cu prăbușirea peretelui dinspre actuala stradă Vasile Lucaciu. Ca-n bancurile proaste, la doar câteva zile de la anunțul vânzării din 2018, zidul frontal dinspre stradă s-a prăbușit.

 

Începând de anul trecut (2022), clădirea este scoasă la vânzare cu suma de 673.553 lei, ceea ce se-ntâmplă și în clipa de față, fiind oferită spre vânzare (pentru nimeni-nu-mai-numără-câta-oară) Primăriei Baia Mare. Suma este acum echivalentă cu 136.581 euro.

 

Nici autoritățile județene, nici cele ale statului (prin Direcția pentru Cultură), nici cele ale orașului NU vor să-și exercite dreptul de preemțiune. Simplificat: deși în 2008 creditorii falitei Tricomar puteau încasa aproape 600.000 de euro pentru clădire, iar astăzi aceasta ar fi fost reabilitată și transformată în azil pentru vârstnici, astăzi nu primesc nici măcar 136.000 de euro.

 

De ce este respinsă cumpărarea

 

… în principal, suficienții/neinformații cred că decizia respingerii achiziției este cauzată exclusiv de costurile imense necesare refuncționalizării în siguranță a imobilului. În fapt, entitățile statului care au dreptul, conform legii, să-și exercite dreptul de preemțiune sunt precaute și din motive de legalitate.

 

Respectiv, imobilul care este oferit spre vânzare este format din clădire (cu o suprafață construită de 1.138 mp) și 1.138 mp de teren, susțin documentațiile publice înaintate Primăriei Baia Mare. Oficial, pare o coincidență între suprafața terenului și suprafața construcției, practic vor să vândă doar clădirea cu terenul de sub ea (amprenta la sol).

 

Numai că monumentul istoric cuprinde, așa cum este înregistrat în Registrul monumentelor istorice și în documentațiile cadastrale aflate și în posesia 2mnews, o suprafață mai mare de teren decât cea oferită spre vânzare. Monumentul istoric, așa cum a fost el încadrat, este format din clădire + alte construcții + un teren cu o suprafață de… 4.475 mp.

 

Conform legii (Legea nr. 422/2002, privind protejarea monumentelor istorice), atunci când vinzi o parte dintr-un monument istoric ai obligația să reprezinți grafic partea oferită spre vânzare (în cazul vânzării unei părți din imobil, planul va conține marcarea suprafețelor care fac obiectul vânzării – Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 422/2001, art. 2 lit. c).

 

Este drept, proprietatea a fost dezmembrată, prin anul 2002, în 4 numere topografice (în 4 bucăți). În acest caz se vinde exclusiv un număr topo, care cuprinde clădirea năruită . În plus, lichidatorul judiciar susține că ar fi adjudecat întreaga proprietate cu 3 milioane de lei (exact: 3.023.300 lei) la o licitație publică cu strigare, “vânzarea realizându-se pe principiul văzut-plăcut”.

 

Noi am râs (mult). Pentru că tot lichidatorul Pareto spune că această adjudecaare ar fi avut loc la… 20 iunie 2020. Iar banii trebuiau plătiți în 30 de zile. Fiind scoasă la vânzare clădirea, deducem că banii n-au fost plătiți, implicit ceea ce s-a petrecut (să-i credem pe cuvânt) în urmă cu 3 ani este egal cu zero, neavând nicio relevanță juridică. Deci n-a fost nicio “vânzare”, vânzare e când vinzi ceva (desăvârșești acțiunea), în cazul prezentat se poate vorbi, cel mult, de o intenție de vânzare și o altă intenție (nematerializată) de cumpărare.

 

Dar, de dragul prelungirii acestei comedii (triste, pentru că administratorul bunurilor lasă clădirile să se năruie fără să poată fi tras la răspundere – inclusiv amenzile și le-a anulat în instanță, firma fiind în faliment), să admitem că proprietatea ar fi fost vândută în totalitate în urmă cu 3 ani, dar neprimindu-se banii, vânzarea a fost anulată. Întrebarea (problema) este: de ce nu mai vinde Pareto toată proprietatea, cu terenul de 4.475 mp cu tot, ci numai clădirea surpată (respectiv un număr topo, care cuprinde clădirea-sediu surpată și ceva magazii alipite de acestea)?

 

Chiar dacă vrea să scape doar de clădire pentru o atât de des pronunțată afacere imobiliară cu terenurile din spatele ruinei, conform legii, după improbabila vânzare a ruinei, pentru a vinde restul imobilului (terenurile, singurele cu valoare) trebuie să declasifice partea rămasă din Lista monumentelor istorice. Altfel acolo nu se pot construi blocurile dorite. E drept, fără clădirea ruinată această decizie administrativă ar fi mai simplu de luat/argumentat.

 

În urma acestei deja eternizate probleme a clădirii lăsate să se năruie în văzul tuturor, la un pas de Centrul Vechi al urbei, mai rămâne fără răspuns marea dilemă: de ce Biserica Greco-Catolică nu răscumpără măcar acum, când prețul a fost scăzut la un nivel suportabil, clădirea fostei reședințe a emblematicului episcop Alexandru Rusu? Este greu de crezut că răspunsul constă în lipsa banilor…

 

Cătălin VISCHI